La France, l'Europe et les USA ont un système totalement différent sur beaucoup de choses, et il en est vrai aussi pour l'achat d'un bien immobilier en Californie. En gros, les différences sont qu'ici on doit montrer l'argent avant de chercher et trouver un bien. Aussi, on ne signe pas les papiers chez un notaire le jour de la remise des clés mais électroniquement et au fur et à mesure qu'ils arrivent (cela peut être presque tous les jours).
N'ayez surtout aucune crainte, car je suis là pour vous accompagner du début jusqu'à la remise de vos clés, (et même quelque fois plus si besoin), y compris vous assister sur les papiers à signer (et Dieu sait combien il y en a), les conseils de forme non juridique, les taxes annuelles de propriété, etc.
Soyez rassurés ! Je ferai une recherche approfondie et personalisée et vous recevrez un lien interactif sur internet pour regarder les biens que j'aurai sélectionné selon vos critères. J'habite dans le magnifique désert Californien depuis 2002.
Pourquoi acheter un bien immobilier à Palm Springs?
1) Parce que c'est un coin de Paradis ici ! Non seulement il y fait toujours beau (18-22℃ en moyenne l'hiver et 42-46℃ l'été), l'air est sec, donc sain pour la santé, les rhumatismes, etc. De plus, nous avons les meilleures Eaux Thermales de tous les Etats-Unis à Desert Hot Springs, ville à 17 kms au nord de Palm Springs.
2) Nous avons un téléphérique qui vous emmène en une douzaine de minutes de Palm Springs (avec ses palmiers, ses terrains de golf, son climat chaud) en haut de la montagne San Jacinto (2595 m d'altitude), qui est enneigée souvent de novembre à avril. C'est un spectacle extraordinaire. [Visitez leur site]
Nous avons aussi les célèbres Canyons Indiens (Indian Canyons) au sud de Palm Springs, avec des kilomètres de randonnées au milieu des forêts de palmiers, rochers et ruisseaux d'eau fraîche toute l'année, grâce à la fonte des neiges du sommet. [Visitez leur site]
Et de nombreux autres sites à découvrir. J'en ai mis quelques-uns sur ce lien :
IMPORTANT : A savoir pour les villes de Palm Springs, Rancho Mirage et Cathedral City!
Palm Springs a été construit sur une tribue Indienne et le partage de terrains entre la ville de Palm Springs et les Indiens ont fait que certaines maisons ou condominiums se situent sur des terrains que vous louez annuellement aux Indiens.
La plupart des appartements/condos sont sur des terrains indiens, ce qui veut dire qu'en plus des charges de copropriété mensuelles dites "HOA", vous payez en plus une location annuelle du terrain aux Indiens, appelé "Indian Lease".
Les villes de Cathedral City et de Rancho Mirage ont quelques communautés construites sur des terrains Indiens. Les autres villes de notre belle Vallée ne sont pas sur des terrains appartenant aux Indiens.
Les Taxes foncières et locales:
En Californie, les taxes foncières et locales sont regroupées en une seule taxe unique appelée "Property Tax", qui coûte annuellement environ entre 1,21% et 1,50% du prix d'achat de la maison. Exemple : Si le bien acqui coüte $500,000, votre "property tax" annuelle sera entre $6,000 et $7,500. Ces taxes sont à payer soit en deux fois avant le 10 avril et avant le 10 décembre de chaque année ou une seule fois si vous en avez la possibilité financière. Le bien acqui peut être réévalué par le Comté de Riverside dont notre région fait partie, si vous faites des travaux importants qui ont nécessités un permis.
Qui paie les honoraires d'agences immobilières? - ATTENTION CA VA CHANGER LE 17 AOUT 2024 !
En Californie, c'est le propriétaire qui vend son bien qui paie les frais d'agences qui sont en général de 6% ou négocié moins pour les maisons/condos/appartements, et de 10% pour les terrains vagues et mobile homes.
Le 17 août 2024, ça va changer. Les acheteurs devront signer un contrat avec leur agent avant même de pouvoir visiter des biens immobiliers. Dans ce contrat devra être stipulé le pourcentage de commission d'agence qui seront désormais à la charge des acheteurs, et non plus des vendeurs.
Les frais de notaire (= appelés "Escrow" + "Title")
A titre de référence uniquement, si vous achetez sans besoin de prêt local, les frais seront plus bas que si vous achetez avec un prêt (que ce soit un prêt dit conventionnel (par une banque) ou dit privé (par un investisseur/banquier).
Ici vous n'avez pas affaire à des notaires. C'est partagé entre une compagnie neutre dite "ESCROW" à laquelle vous ferez le virement bancaire pour verser la caution de 3% minimum du prix d'achat et le montant final en général une à deux semaines avant la cloture du dossier/remise des clés, et une société dite TITLE COMPANY (Société des Titres de Propriétés) qui s'occupera de s'assurer que le titre de propriété est clair et qui enregistrera le bien à votre nom le jour de la cloture du dossier.
COMMENT SE PASSE LES ETAPES DE LA PROCEDURE D'ACHAT EN CALIFORNIE:
Ici c'est : 1) Montre moi l'argent; 2) Fais ton shopping 3) Achète !
COMPTE EN BANQUE :
Il est préférable d'ouvrir un compte bancaire en Californie (dans la région ou vous voulez acquérir un bien). Si ce n'est pas possible, vous pouvez toujours utiliser votre compte en Europe pour faire transférer les fonds à la banque de la compagnie d'"Escrow", mais cela peut prendre plus de temps. Au lieu de quelques heures, cela peut prendre plusieurs jours.
Ces virements doivent se faire de banque à banque, et non en faisant un transfert par internet.
FAIRE L'OFFRE :
1) Fournir une preuve de fonds (relevé de banque récent montrant que vous êtes solvable pour le montant du prix de la maison que vous voulez acquérir, ou lettre de prêt de votre banque montrant que vous êtes pré-approuvé pour le montant de l'achat du bien immobilier + un relevé de votre compte bancaire pour la caution et l'acompte.
2) L'offre s'établit d'une manière écrite, (+ de 30 pages) à parapher, signer et dater électroniquement.
* Dans le contrat de l'offre, vous devrez décider si vous voulez prendre une assurance supplémentaire dite "Home Warranty" (qui couvre climatisation, chauffage, plomberie, appareils électro-ménagers, piscine, jacuzzi, toit, etc). Ça coûte entre $615 et $1000 par an selon les options désirées. Si la climatisation ou le chauffeau ne marche plus, vous les appelez, cela vous coutera $95 pour le déplacement du technicien, qui jugera si le problème est couvert par votre police d'assurance. Si oui, il réparera ou changera gratuitement l'unité. Cependant, certains raccordements, fils électriques à changer, tuyaux par lesquels la clim. ou chauffage passent, peuvent ne pas être pris en charge.
Vous n'êtes pas obligés d'en prendre une, mais nous la recommandons. [Cette assurance n'a rien à voir avec l'assurance d'une maison contre l'incendie, les dommages des eaux, les vols ou l'assurance pour les tremblements de terre].
3) Si le prix offert n'est pas accepté, le propriétaire du bien fera une contre-offre, et ce, jusqu'à ce que les deux parties trouvent un accord sur le prix.
4) Une fois le prix d'achat accepté, on ouvrira un dossier à la compagnie d'"Escrow" qui aura été choisie et acceptée par les deux parties (vendeur et acheteur). Vous aurez trois jours pour verser la caution correspondant à 3% minimum du prix d'achat, qui sera à régler par virement bancaire à la banque de la compagnie d'"Escrow". Ce virement doit OBLIGATOIREMENTse faire de banque à banque, et non en faisant un transfert par internet.
5) Ensuite, vous aurez, dans la plupart des cas, 17 jours pour faire toutes inspections nécessaires (maison, piscine, termite/bois, etc) et vous rétracter, si jamais ces inspections montraient des problèmes majeurs.
Si vous changez d'avis durant ces 17 jours avec justification, vous pouvez demander d'annuler le contrat d'achat et votre caution vous sera normalement remboursée intégralement. Si vous changez d'avis après les 17 jours d'ouverture du dossier, les vendeurs peuvent demander de garder une partie de votre caution, ou votre caution entière comme domages et intérêts.
6) Ensuite viendront les rapports écrits suivants:
a) "Instructions d'Escrow" = Instructions de la marche à suivre/des étapes du dossier;
b) "NHD" = Natural Hazard Disclosures: Rapport complet sur les sols (risques tels tremblement de terre, inondations, incendies, etc) de votre maison;
c) "Preliminary Title Report". Ce rapport peut mentionner des frais impayés par les vendeurs, et s'il y en a, ils devront les payéer avant la fermeture du dossier, et afin de vous donner un titre clair.
d) "Documents HOA" (Règlements de copropriété), si le bien se situe dans une résidence associative.
7) Si le bien se trouve sur un terrain dont vous ne serez pas le propriétaire, qu'il s'agisse d'un terrain appartenant aux Indiens ou à une Société Privée, la compagnie d'Escrow vous enverra quelques feuilles que vous devrez faire signer et notariser à l'Ambassade des USA en France.
8) Des papiers devront certainement être notarisés : Si c'est le cas, vous pouvez soit aller à l'Ambassade des USA en France ou bien ce qui se fait de plus en plus maintenant, et si Escrow et Title acceptent, par vidéo internet, genre "Zoom".
9) Une semaine avant la remise des clés, je vous donnerai les marches à suivre pour ouvrir un compte à votre nom aux sociétés d'eau, d'électricité, et de gaz. Dans la plupart des cas, vous devrez les appeler vous même car ces compagnies veulent parler aux propriétaires directement.
10) Une fois tous les papiers signés (il y en a beaucoup en Californie mais pas de panique, je suis toujours là pour vous accompagner), il sera l'heure d'envoyer le paiement du montant restant par virement bancaire de votre banque à la banque de l'Escrow. Si le virement est fait en personne depuis les USA avant 13h, il est effectué le jour même. S'il est fait en personne dans une banque de France, cela peut prendre entre 4 et 7 jours pour arriver.
11) Le jour de la remise des clés, le "TITLE COMPANY" (Société des Titres de Propriétés) ira enregistrer le bien à votre nom au Comté de Riverside (Riverside County), dont Palm Springs et les villes de sa vallée font partie.
Dès réception de la copie de l'enregistrement, je serai autorisé à vous remettre les clés de votre nouveau paradis :-)
Voilà comment se passe un achat de bien immobilier en Californie.
Combien de temps se passe entre la promesse de vente et la remise des clés?
Cela prend environ 30 jours, ou 45 jours si le bien est situé sur un terrain "Indien" car le dossier doit passer par le "BIA" (Bureau des Affaires Indiennes).
Si vous avez des questions, s'il vous plaît, n'hésitez surtout pas m'envoyer un email ou m'appeler directement au 1 (760) 567-9463.
Je serai ravi de pouvoir vous aider à trouver la propriété de votre rêve présent, dans notre beau désert Californien. |
